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La determinazione della plusvalenza per cessione di immobili agevolati

In generale, nel nostro ordinamento tributario la tassazione della plusvalenza per cessione di bene immobile, quale differenza tra il valore dell’immobile al momento della vendita e il valore dell’immobile al momento dell’acquisto, riguarda solo le cessioni cosiddette “speculative”, ossia intervenute nei cinque anni dall’acquisto del bene stesso.

Per quanto riguarda l’ambito soggettivo, la disposizione, che disciplina la tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili, di cui all’articolo 67, comma 1 lett. b) Tuir, può trovare applicazione in caso di cessione da parte di persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione nel territorio dello Stato.

In merito all’ambito oggettivo, affinché si realizzi l’ipotesi di una plusvalenza tassabile, è necessario che:

• l’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso, ossia tramite compravendita, permuta o conferimento in società;
• l’immobile sia stato ceduto prima del quinquennio dal momento dell’acquisto o della costruzione;
• l’immobile, nell’ipotesi si tratti di unità immobiliari urbane, non deve essere stato adibito ad abitazione principale del soggetto cedente o dei suoi familiari.

Con l’entrata in vigore della Legge di bilancio per il 2024 è stata introdotta la lettera b-bis), all’interno del comma 1, dell’articolo 67, Tuir.

Tale disposizione testualmente inserisce, tra i redditi diversi, “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’art. 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.

Il legislatore ha, quindi, implementato l’ambito oggettivo prevedendo l’inclusione, della plusvalenza tra i redditi diversi, se:

• il cedente, o gli altri aventi diritto, hanno eseguito gli interventi agevolati dal cosiddetto “superbonus”;
• tali lavori sono stati conclusi da non più di dieci anni dalla data di cessione del bene immobile.

Rimangono esclusi da tale disposizione:

• gli immobili acquisiti per successione;
• gli immobili che siano stati adibiti, per la maggior parte del decennio antecedente alla cessione, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
• nell’ipotesi che, tra la data di acquisto o di costruzione e la data di cessione sia decorso un periodo inferiore ai dieci anni, gli immobili siano stati adibiti, per la maggior parte di tale periodo, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

In merito al calcolo della plusvalenza per immobili oggetto di interventi agevolati dal cosiddetto “superbonus”, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura praticato dal fornitore.

In particolare, l’articolo unico, comma 64, lett. b), Legge di bilancio per il 2024, ha modificato l’articolo 68, comma 1, Tuir, prevedendo che, qualora il contribuente abbia fruito dell’incentivo nella misura del 110 % e abbia esercitato le opzioni di cessione del credito o di sconto in fattura:

• se gli interventi si sono conclusi da non più di cinque anni dall’atto di cessione dell’immobile, non deve tenersi conto delle spese relative a tali interventi;
• se gli interventi si sono conclusi da più di cinque anni ma entro i dieci dall’atto di cessione, occorre considerare il 50 % delle spese relative a tali interventi.

Si ipotizzi il caso di un immobile, oggetto dei lavori agevolati da “superbonus” al 110 %, acquistato nell’anno 2018 a 200.000 euro.

Il proprietario dell’immobile ha fruito, nell’anno 2022, del “superbonus”, nella forma dello sconto in fattura praticato dall’impresa edile esecutrice dei lavori, per un importo pari a 110.000 euro.

Nel mese di gennaio 2024 l’immobile è ceduto ad un prezzo di 400.000 euro.

In tale ipotesi, dal termine dei lavori agevolati, avvenuto nel mese di gennaio dell’anno 2022, all’atto della cessione dell’immobile, avvenuta nel mese di gennaio 2024, sono decorsi meno di cinque anni.

Ne discende che le spese sostenute nella forma di sconto in fattura non possono essere considerate in diminuzione della base imponibile e, pertanto, il cedente realizza una plusvalenza pari a 200.000 euro, quale differenza tra il corrispettivo dell’immobile ceduto e il prezzo di acquisto iniziale.

Tale plusvalenza è soggetta, nell’ipotesi di tassazione sostitutiva del 26 %, a un’imposta pari a 52.000 euro = (euro 200.000 *26%).